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Ventes des logements anciens aux USA, un indicateur à long terme

Macroéconomie

L'immobilier est un secteur d'activités indispensable dans bons nombres de pays à travers le monde. Ne dit-on pas que quand le BTP va, tout va ? La construction de nouveaux logements est ainsi souvent un facteur important dans la croissance économique d'un pays. Mais le secteur immobilier ne se limite pas aux seuls logements neufs. Il ne représente d'ailleurs que 10% du nombre de ventes de logements anciens aux Etats-Unis. Pour 5.000.000 de reventes, il n'y a que 500.000 logements neufs.

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Le nombre de ventes de logements anciens aux Etats-Unis est une donnée statistique publiée mensuellement par l'Association Nationale des Agents Immobiliers (National Association of Realtors ou ANR). Ce type de données se retrouve aussi dans d'autres pays. Elle n'est pas exclusive aux Etats-Unis. Elle est publiée une fois par mois, soit dans la dernière semaine du mois en cours, soit dans la première semaine suivante le mois. Cet indice qui colle au plus près des ventes reste toutefois un indice à long terme. Sa tendance doit être davantage étudiée sur le long terme que de façon mensuelle. En effet, sur un seul mois, l'indice peut très fortement évoluer. La volatilité de cet indice est très forte. De nombreux facteurs influencent directement les ventes de logements anciens. De nouvelles normes, et d'un mois à l'autre, le marché peut s’effondrer à cause de délais plus élevés.

Le niveau de ces ventes dépend de nombreux facteurs. Ainsi, une baisse forte de la demande n'entraînera pas forcément une baisse du prix médian, mais plutôt un effondrement du nombre de ventes. Les vendeurs n'acceptant pas immédiatement de baisser leurs prix. Les taux d'emprunt déterminent aussi une grande part de l'évolution de cet indicateur. Une hausse des taux, et le pouvoir d'achat immobilier des ménages s'en retrouve naturellement limité. Ils achètent donc moins facilement, et surtout à des prix moindres. L'argent consacré au coût du crédit devra être déduit du prix d'achat. Au contraire, une forte baisse des taux, et les ménages peuvent se permettre d'acquérir un bien immobilier à un prix plus élevé. Toutefois, des taux très faibles, poussent aussi à la hausse des prix sous la pression des acheteurs. Ainsi l'argent gagné grâce à la baisse des taux, est perdu dans la hausse des prix de l'immobilier.

Le nombre de ventes de logements anciens est une statistique intéressante pour ce qu'elle implique sur le long terme, et ce qu'elle démontre à court terme. Une hausse des ventes implique que les consommateurs américains sont confiants dans l'avenir. De plus, ils ont les moyen d'acheter un nouveau logement, mais aussi de l'équiper. C'est là la notion de long terme de l'indice. Chaque revente d'un bien s'accompagne pendant plusieurs mois après d'un suréquipement du ménage concerné. Poser une cuisine, acheter de nouveaux équipements ménagers, payer un déménagement, etc. La rénovation du logement est aussi concernée. Mise aux normes électriques, isolation, agrandissement, etc. Cet indice reflète ainsi sur le long terme la bonne tenue de l'activité économique du pays.


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Cet indice, ainsi que plusieurs autres spécialisés sur le secteur de l'immobilier, sont particulièrement suivis par les entreprises du secteur. Que ce soit les constructeurs, mais aussi les agences immobilières ou encore les prêteurs. Cet indicateur permet de suivre l'évolution région par région, mais aussi de connaitre la durée moyenne de mise en vente d'un bien. Un nombre de ventes stables mais une durée de mise en vente en hausse montrent ainsi un ralentissement à venir. Toutefois, ces défauts sont nombreux. Outre une volatilité élevée, cet indice n'est publié qu'après l'indicateur du nombre de logements neufs. Ce dernier est donc essentiel. L'indicateur des reventes n'est qu'un indicateur de suite de tendance. Les deux sont en effet fortement corrélés. De plus, seul un prix médian est publié, et ce quelque soit la superficie du bien. Un prix par catégorie de bien serait bien plus intéressant à suivre, et permettrait d'analyser plus finalement l'indice dans son ensemble.

L'indicateur des ventes de logements anciens aux Etats-Unis reste toutefois une donnée très intéressante pour suivre la santé économique des ménages américains, et par extension, de l'économie américaine. Gardez toutefois à l'esprit qu'il doit être analysé sur plusieurs mois tant la volatilité peut être forte.