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SCI, trois lettres pour régler bien des soucis

Immobilier

La Société Civile Immobilière est sans doute une des formes juridiques les plus usitées des particuliers. Autant, il est rare qu'un particulier détienne des parts dans une SARL ou soit même actionnaire dans une société cotée, autant certaines situations rendent quasi automatique la création d'une Société Civile Immobilière, tant son mode de fonctionnement est simple et ses avantages nombreux.

La Société Civile Immobilière, plus connue par son acronyme, SCI, permet d'acheter et de gérer des biens immobiliers de façon transparente. Elle fait partie de la famille des sociétés civiles de patrimoine, au même titre que les société civile de portefeuilles. Son objet est civil et non commercial. Ainsi, la SCI peut acheter des biens, les gérer, bénéficier des loyers, mais ne peut en aucun cas acheter des biens immobiliers dans le but de les revendre, ou même pratiquer la location de meublés. Ces dernières activités étant des activités commerciales. De part son caractère civile, la SCI peut accueillir bons nombres d'associés. Les majeurs bien sur, mais aussi les personnes placées sous curatelle avec accord des curateurs ou encore les mineurs émancipés, et les mineurs non émancipés mais avec l'accord de leur représentant légal. Les associés peuvent être d'une même famille, ou non. Peuvent être de nationalité française, ou non et aucun diplôme particulier n'est exigé pour être associé. Ainsi pour résumer, tout le monde peut devenir associé d'une SCI. Et malgré le caractère civil de la SCI, même les personnes morales (les sociétés entre autres) peuvent être associés d'une SCI. Un nombre de deux associés minimum est toutefois demandé, mais aucun maximum n'est fixé.

La Société Civile Immobilière pourra donc se définir comme la mise en commun d'un bien dans le but de le gérer au mieux des intérêts de tous. Cette société ne peut avoir une durée de vie supérieure à 99 ans à sa constitution, mais une prorogation est possible avec l'accord des associés. Cette durée de vie est similaire à d'autres sociétés comme la SARL par exemple. Certes, le moyen le plus sur pour constituer une SCI est de réaliser un acte authentique, devant un notaire donc, mais rien n'interdit sa création avec un simple acte sous-seing privé. De plus, aucun capital minimum n'est requis. En pratique, la SCI reçoit en apport des biens immobiliers (apport en nature) ou des liquidités (apport en numéraire) afin de réaliser son objet social mais les apports en industrie sont aussi possibles.

Deux groupes d'acteurs se distinguent au sein de la SCI. D'une part, les associés ou porteurs de parts sociales. Ils participent aux assemblées générales, ont signé les statuts et sont les propriétaires de la SCI. Mais ils sont aussi responsables indéfiniment des dettes. Indéfiniment et non solidairement. Autrement dit, si la SCI doit rembourser ses dettes, chaque associé ne sera responsable qu'au prorata de sa part de capital. Un seul associé ne pourra être poursuivi pour la totalité des dettes s'il ne détient que 10% des parts. Les parts sociales d'une SCI sont très difficiles à céder à un tiers ou à un autre associé. Il ne vaut donc mieux pas envisager une SCI si les associés risquent de ne pas s'entendre rapidement. Ces associés ne dirigent toutefois pas la SCI. Cette dernière est dirigée par la gérance, nommée par les associés. La gérance peut comprendre une ou plusieurs personnes, physiques ou morales. Le ou les gérants peuvent être ou non associés, et selon les pouvoirs que leur confèrent les statuts, ils peuvent prendre de nombreuses décisions au sein de la SCI sans l'accord des associés. Dans tous les cas, la gestion d'une SCI est suffisamment peu réglementée pour que les associés fassent appel à un notaire ou un avocat afin d'avoir les statuts qui répondent au mieux à leurs besoins. Le gérant devra notamment établir une comptabilité, organiser les assemblées générales et présenter annuellement les comptes de la SCI. Aucune obligation de publication toutefois à cause du caractère civile de la société mais le gérant doit être en mesure de répondre à chaque instant aux éventuelles questions et requêtes de l'administration fiscale.

Les raisons de créer ou de participer à une SCI sont variées, mais toutes ont leurs avantages. Les inconvénients restent limités pour la grande majorité des SCI.

Transmettre un patrimoine
La donation est un moyen simple de transmettre son patrimoine de son vivant. Les démarches sont simplifiées, les abattements nombreux, et le gouvernement fait tout pour faciliter ce genre d'opérations. La SCI est une option supplémentaire pour régler certains problèmes de donations. Ainsi il peut être plus intéressant de donner des parts sociales d'une SCI et conserver la gérance de ces biens, plutôt que de donner directement les biens en en conservant l'usufruit. La valorisation de parts sociales est par nature plus faible que celle du bien. Pourquoi ? Simplement car il est plus complexe de céder les parts. La valorisation prise en compte dans l'abattement de donation sera donc minorée de façon totalement légale.

De plus, pour une SCI, la valorisation se base sur l'actif net de la société et non sur la seule valeur des biens immobiliers. Autrement dit, la SCI peut détenir des biens immobiliers mais aussi les dettes qui ont été nécessaires à l'acquisition de ces biens. Imaginons qu'un couple acquiert un immeuble avec un crédit sur 30 ans. Au bout de dix années, ils décident de transmettre cet immeuble à leurs enfants. La valeur prise en compte sera celle de l'immeuble déduite du montant de la dette à rembourser. Pour une donation simple, on ne peut pas transmettre de passif. Juste un actif.

L'un des principaux inconvénients d'une transmission de patrimoine, que ce soit par donation ou par succession, est les risques liés à l'indivision. L'indivision permet d'éviter qu'un héritier par exemple ne vende sa part de la maison de famille sans l'accord des autres. Mais l'indivision bloque par nature toute décision. L'unanimité n'est certes plus obligatoire mais l'indivision peut sensiblement ralentir toute opération financière, même de bonne gestion. Dans le cadre de la SCI, les statuts peuvent définir des droits très élargis à la gérance. C'est cette dernière qui peut ainsi décider de la vente d'un bien, même sans l'accord de tous les associés, et ainsi éviter de se retrouver dans une situation de blocage. De plus, si l'un des associés souhaitent quitter la SCI, les droits d'enregistrement seront de l'ordre de 5% et la transaction pourra se faire via un acte sous-seing privé et non par un notaire. Ces coûts donc bien plus faibles que les droits de mutation.

Se protéger des créanciers
Prenons l'exemple d'un particulier ou d'une société qui est poursuivi par ses créanciers. La SCI de par la difficulté à céder les parts sociales ne sera pas le meilleur moyen pour le créancier de récupérer ses créances. Cette difficulté n'est toutefois pas irrémédiable, et vos créances ne s'éteindront pas d'elles mêmes. Il est également interdit d'organiser une quelconque insolvabilité de droit pour éviter de rembourser ses dettes.

Protéger un conjoint
Hors mariage, la législation concernant les conjoints est très peu protectrice. Ainsi un simple conjoint ne bénéficie pas de frais de successions réduits, et en cas de décès, il ne peut même pas se prévaloir d'un quelconque usufruit. La constitution d'une SCI commune permettra de faciliter la transmission et aussi d'éviter les expulsions au décès du conjoint au profit des enfants ou des petits enfants.

SCI et Fiscalité
La Société Civile Immobilière est une société à objet civil et non commercial. Tout naturellement la fiscalité s'y afférent est dite fiscalement transparente. En d'autres termes, l'imposition se réalisera au niveau des associés et non au niveau de la société elle-même. Pour un particulier, l'impôt se calculera donc en fonction de son taux d'imposition sur les revenus. Les revenus déclarés dans le cadre d'une SCI sont des revenus fonciers. En cas de déficit, le particulier aura la possibilité de déduire les déficits fonciers de la SCI des éventuels autres revenus fonciers, et en absence de ces derniers, les déficits fonciers pourront être déduits du revenu global à hauteur de 10.700 euros. L'associé n'oubliera pas non plus de déclarer en avantage en nature, le fait de vivre dans un bien qui appartient à la SCI, s'il ne verse pas de loyer à cette dernière. Celle-ci est en effet la seule propriétaire des biens.

Les personnes morales devront elles déclarer leurs revenus fonciers liés à leur participation dans une SCI au régime réel, en tant que bénéfices industriels et commerciaux.


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Une SCI a un objet civil. Toutefois, une option fiscale est possible qui permet de passer sous le régime de l'impôt des sociétés.Cette option, dite fiscalement opaque, permet notamment de déduire le montant des intérêts des revenus. Elle est très pratiquée dans le cadre de patrimoines conséquents.

Les avantages de la SCI sont donc nombreux et même certains de ses inconvénients peuvent être détournés. Ainsi, il n'est pas possible d'acheter pour revendre de façon régulière, mais rien ne vous empêche de constituer une SCI dans le but d'acquérir un terrain, d'y faire construire un immeuble et de vendre le tout ensuite. N'hésitez donc à consulter votre notaire qui examinera avec vous la meilleure solution pour votre projet.