Analyse fondamentale


Comment reconnaître une foncière ?

Une société foncière est une entreprise dont l'objet social est la détention d'un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de le gérer au mieux de ses intérêts. Ainsi, les parkings parisiens en sous-sol appartiennent à des sociétés foncières, il en est de même pour la plupart des centres commerciaux et autres immobiliers de bureaux. Cette activité spécifique peut se deviner aisément à travers le bilan et comptes de résultats de ces entreprises. Il est ainsi facile de reconnaître une société foncière d'une entreprise de la grande distribution ou qu'une société informatique.

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La place boursière parisienne regroupe un grand nombre de foncières. On peut notamment citer Foncière des Pimonts, Société Foncière Lyonnaise, Silic ou bien encore Gecina. Nous étudierons ci-dessous les différentes particularités comptables liés à une foncière. Vous pourrez alors reconnaître une foncière juste à travers son bilan.

le Bilan


Le bilan comptabilise à la fois l'origine des capitaux de l'entreprise (passif) et leur utilisation (actif). Les bilans des sociétés foncières sont très caractéristiques :

Poids des immobilisations corporelles
Le cœur de métier d'une foncière est la gestion d'un parc immobilier. Il est donc obligatoire de détenir des immobilisations corporelles élevées. Ce poste peut représenter l'essentiel du total du bilan. Certaines sociétés très industrielles (sidérurgie) présente aussi un fort taux d'immobilisations corporelles. Plus les immobilisations sont détenues depuis longtemps, plus elles ont été amorties. Ainsi des immobilisations pourtant rentables peuvent avoir une valeur nette comptable nulle;

Immobilisations incorporelles quasi nulles
Contrairement à certaines sociétés informatiques, le poste des immobilisations incorporelles est quasi nul. Pas de brevet, ni de logiciels importants. La proportion des immobilisations incorporelles reste faible. Elle s'apparente à une société classique qui ne développe rien;

Faiblesse des créances / clients
Beaucoup de foncières ont pour clients d'autres entreprises (zone commerciale, zone industrielle). La perception des loyers est mensuelle. Pas de délais de paiement à 180 jours comme certains fournisseurs auprès de la grande distribution. Les clients payent ici rapidement les propriétaires. Les créances clients (argent dû par les clients à l'entreprise) restent donc limitées. Une hausse des créances clients peut signifier une hausse des risques de défaillances des clients;

Capitaux permanents élevés
Qui dit immobilisations corporelles élevées, dit capitaux permanents nécessaires à l'achat des dites-immobilisations. Le rapport chiffre d'affaires/total du passif est ainsi très faible. L'origine des capitaux est variée : dettes financières à long terme et capitaux propres sont logiquement privilégiés. Un besoin à long terme (immobilisation) doit être financé par une ressource à long terme. Si vous remarquez des capitaux permanents faibles eu égard aux immobilisations, inquiétiez vous du financement des dernières acquisitions de l'entreprise;

Importance de l'Actif Net Réévalué
Un immeuble vaut x le jour de l'achat. Ce montant est présenté dans les comptes de l'entreprise dans les immobilisations corporelles, sous l'expression valeur brute. Mais ce montant, x, valeur initiale ou d'origine, évolue en réalité. Comptablement il reste stable (sauf réévaluations exceptionnelles) mais en réalité il évolue. Le boom immobilier récent a ainsi vu s'accroître fortement la différence entre la valeur comptable des actifs et leur valeur réelle. C'est pour cela qu'il est très fréquent qu'une société foncière calcule un actif net réévalué (ou ANR) pour permettre une meilleure vision de l'entreprise. L'actionnaire connait alors le véritable patrimoine de la société au lieu de se limiter à une seule valeur comptable déconnectée de la réalité;

le Compte de Résultats


Le compte de résultats recense les produits et charges de l'exercice. On y trouve notamment le chiffre d'affaires, les charges de personnel et bien sur le résultat net.

Importance des loyers
Le chiffre d'affaires d'une foncière correspond à ses loyers. Pas de production vendue, ou de ventes de marchandises, uniquement des loyers encaissés. Certaines foncières peuvent avoir des missions de conseils mais cela reste marginal au vu du total des loyers. Ces loyers sont à comparer à l'actif net réévalué pour estimer la rentabilité de la foncière;

Dotations aux amortissements et aux provisions élevées
Un immeuble s'amortit comptablement sur des périodes de 15-20-25 ans. Il est donc logique que chaque année, le compte de résultats fasse apparaître des dotations aux amortissements. Ces dotations sont stables mais sont un gros poste des charges. Des dotations très faibles voire inexistantes signifieraient un parc immobilier très ancien, et donc totalement amorti;

Charges de personnel limitées
La plupart des foncières n'interviennent pas directement sur les immeubles qu'elles détiennent. Ainsi une foncière ne disposera pas de femmes de ménages pour nettoyer ses immeubles. Elle fera appel à des sociétés extérieurs. Ainsi en contrepartie de charges de personnel réduite, le poste "achats externes" sera élevé;

Résultat régulier
Une foncière dégage chaque année des résultats directement liés aux loyers encaissés et aux charges. L'évolution des loyers d'une année sur l'autre, hors nouvelles locations, est relativement stable. La hausse des loyers est strictement réglementée. De fait, ils sont stables d'une année sur l'autre. Cette stabilité des loyers, mais aussi des charges, expliquent des résultats récurrents d'une année sur l'autre. Toute évolution sporadique du résultat net devra être soigneusement étudiée. Cette régularité dans les résultats peut transformer la foncière en machine à cash. Liquidités qui pourront être utilisées pour d'autres activités jugées plus rentables;

Mais aussi…


Les annexes peuvent être une source d'informations extrêmement précieuses pour déterminer la nature d'une société. Il en est de même pour certains éléments financiers.

Engagement hors bilan
Les engagements hors-bilan sont une donnée essentielle des finances d'une entreprise mais ils sont le plus souvent oubliés par les analystes. Dans le cas d'une foncière, les engagements hors bilan, qui par nature n'apparaissent pas dans le bilan, sont très importants. Il s'agit notamment des hypothèque et des cautionnements effectués pour obtenir des prêts immobiliers. Une entreprise de services n'aura que très peu d'engagements hors bilan. Ces engagements peuvent être très lourds à supporter en cas de réalisation des sinistres. Ils doivent donc être analysés avec soin;

Cours de bourse stable
Hormis les périodes de spéculation immobilière, les foncières de par leur nature affichent des progressions limitées de leur cours. La croissance est surtout interne et ne permet pas d'afficher des +20, +50% de hausse. L'amélioration de la rentabilité s'explique le plus souvent par une rénovation de locaux;

Important rendement
Le résultat net des foncières reste stable d'une année sur l'autre. Les foncières sont donc réputées pour redistribuer une bonne partie de ces résultats en dividende. En cas de nouveaux investissements, la société cherchera des capitaux via l'endettement ou l'augmentation de capital, mais il est rare qu'une foncière conserve les liquidités liées à ses résultats. Le rendement (dividende/cours) est donc élevé par rapport à la moyenne du marché des actions. Des taux de 10% ne sont pas l'exception;

Beaucoup de SCI en filiales et participations
Les foncières cotées en bourse ont une structure juridique de type SA (Société Anonyme). Mais elles détiennent pour beaucoup des filiales et participations qui sont sous la forme de SCI (Société Civile Immobilière). Cette structure juridique a été développée par le législateur pour faciliter la gestion d'un bien immobilier. Beaucoup d'autres entreprises font gérer leurs immeubles (siège social, etc.) par des SCI qu'elles détiennent, pour des raisons fiscales notamment. Il est également plus aisé de céder ses filiales en cas de besoin;


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Une société foncière, comme tout secteur (grande distribution, SSII, etc.), a donc une structure bilantielle et des résultats bien particuliers. Si une foncière s'écarte de ces généralités, il conviendra d'en connaître les raisons. Ces disparités peuvent s'expliquer mais peuvent aussi être symptomatique d'une situation financière défavorable.