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Comment calculer le tableau d'amortissement d'un crédit ?

Immobilier

Disposer de plusieurs centaines de milliers d'euros pour l'achat de sa résidence principale n'est pas donné à tout le monde. L'apport est parfois une part importante lors de l'acquisition d'un bien immobilier, mais le crédit reste indispensable pour compléter ou même intégralement financé l'opération. Le crédit reste ainsi une pratique courante dans la vie, même pour des achats de plus faibles montants.

Mais, tout crédit, quel qu'il soit, doit être remboursé. Le prêteur doit vérifier que l'emprunteur est en mesure de rembourser son crédit, et une absence de vérification peut entraîner sa responsabilité. Afin de cadrer au mieux ce prêt d'argent, les caractéristiques du remboursement sont prévues avant même la signature du contrat par les deux parties. Bien que certains notions liées au remboursement peuvent être plus qu'abstraites pour un public non averti, notamment pour les taux variables, plusieurs calculs sont communs à tout crédit. Ces calculs récurrents doivent être compris au mieux, afin de négocier plus finement son taux de crédit. Un emprunteur aura plus de poids dans la négociation s'il sait de quoi il parle.

Afin de lutter contre les risques de surendettement, le législateur a instauré plusieurs obligations légales que tout prêteur doit respecter. L'une d'entre elles est la délivrance OBLIGATOIRE d'un tableau d'amortissement. Prévu dans l'article L312-8 du Code de la Consommation, le tableau d'amortissement du prêt permet d'avoir un échéancier précis, et de savoir à tout moment le montant du capital encore dû au prêteur. Ce tableau est la plupart du temps exempt de toute erreur, mais faut-il encore pouvoir le vérifier. Plusieurs notions sont nécessaires pour calculer avec précision ce calendrier de remboursement du crédit.

LE CAPITAL EMPRUNTé

Le capital emprunté désigne la somme initiale que le banquier vous versera, et de la somme effective que vous rembourserez, sur laquelle les intérêts et les frais se rajouteront. Autrement dit, si vous avez besoin de 10.000 euros pour acheter une nouvelle voiture, et que vous n'avez pas d'apport, votre crédit sera de 10.000 euros, soit le capital emprunté. Cette somme est souvent très éloignée du montant total que vous aurez remboursé à l'issue du crédit. La raison est simple, les intérêts et l'assurance. Ces deux éléments peuvent doubler le montant de la somme emprunté. Vous empruntez 10 mais aurez remboursé 20.

L'ECHEANCE

Un crédit se doit d'être remboursé, et dans la plupart des cas, de façon régulière. Ainsi, tous les x jours, mois ou années, l'emprunteur verse une somme d'argent destinée à une partie du capital emprunté, ainsi que le montant des intérêts dûs pour la période. Il s'agit le plus souvent du mois, mais l'échéance peut être annuelle et dans certains cas dite in fine. Vous rembourserez alors le crédit en une seule fois à la conclusion de ce dernier. Tout au long de sa durée de vie, vous n'aurez remboursé que des intérêts, et non le principal.

Cette échéance est essentielle. C'est à partir de celle-ci que le prêteur calculera votre capacité d'emprunt maximal, à savoir le montant maximal qu'il est en droit de vous accorder. En effet, afin d'éviter un risque de surendettement, le montant de l'ensemble des remboursements de crédit ne serait excédé les 33% de vos revenus. Il s'agit du taux d'endettement maximum. Dans les faits, ce taux peut être dépassé mais s'il l'est, l'organisme prêteur peut se retrouver à devoir justifier sa décision auprès des autorités compétentes. Pour rappel, l'échéance comprend donc le montant du principal, les intérêts ainsi que l'assurance.

LE TAUX D'INTERET

A tout emprunt est attaché un taux d'intérêt. Il s'agit du coût du crédit pour l'emprunteur (hors assurance, et frais de dossier)., mais aussi la rémunération du prêteur. Il n'est pas économiquement viable que quelqu'un risque de perdre son argent en vous le prêtant sans aucune contrepartie. Ainsi quand vous empruntez 5.000 euros, vous pourrez avoir remboursé au final 5.300, 5.500 voire 6.000 euros selon le taux d'intérêt et la durée du crédit.

Le taux d'intérêt dépend de plusieurs aspects. Outre l'environnement économique, votre profil financier est étudié avec soin pour déterminer votre profil de risque. Plus celui-ci est considéré comme risqué, plus le taux d'intérêt qui vous sera proposé sera élevé.

LE PRINCIPAL :

Cette notion plus complexe est pourtant essentielle. A chaque période, vous remboursez une échéance. Toutefois, cette échéance comprend une part d'intérêts. Ces intérêts ne diminuent en rien le montant du crédit que vous devez. Ces intérêts rémunèrent juste le prêteur. Tant que l'emprunt n'est pas remboursé, les intérêts peuvent courir des années, voire des décennies. Dans l'échéance, c'est la part dédiée au principal qui diminuera le montant du crédit à rembourser. Le principal n'est autre que l'échéance de laquelle on soustrait les intérêts versés pour la période, et l'assurance. Les intérêts seuls se calculent sur le montant restant à rembourser, et non sur la totalité du capital emprunté à l'origine. Plus la durée restante est longue, plus la part des intérêts payés est élevée. Ainsi, en fin de crédit, le principal diminue rapidement, et le montant des intérêts devient très faible.

Le graphique ci-contre montre l'évolution de la part du principal et des intérêts dans le montant de l'échéance. Pour un crédit avec des échéances régulières, le montant du principal remboursé augmente à chaque échéance, et le montant des intérêts, calculés sur le restant dû ne cesse de baisser. Cette situation explique qu'il est plus rentable de renégocier un crédit en début de vie que dans les dernières années.

LE NOMBRE D'ECHEANCES

Un crédit immobilier de 20 ans comprendra le plus souvent 240 échéances, à savoir 240 mensualités, à raison de 12 par an. Mais le taux d'intérêt affiché n'est pas le taux directement pratiqué. En effet, un taux annuel doit être mensualisé. Il existe deux méthodes pour mensualiser un taux d'intérêt annuel.

LE TAUX PERIODIQUE
Il s'agit de la technique la plus pratiquée lors des crédits et c'est heureusement la plus simple. Il suffit de diviser le taux annuel par le nombre de périodes. En l’occurrence, si votre taux est de 5% par an, votre taux mensuel sera de : 5% / 12 = 0,4166%. Ce taux s'appliquera sur le restant dû tous les mois, et au final représentera les intérêts que vous auriez versé si vous aviez appliqué un taux annuel sur la moyenne du restant dû sur l'année. De fait, que le mois est 28, 29, 30 ou 31 jours, le taux d'intérêt restera identique. C'est un taux annuel qui a simplement été mensualisé pour des questions pratiques.

LE TAUX ACTUARIEL
Le calcul du taux actuariel est plus complexe. Il s'applique davantage au placement qu'au crédit. Ainsi pour obtenir 5 euros de revenus quand on en place 100, il ne faut pas 0,4166% d'intérêt par mois mais bien moins, et tout cela grâce aux intérêts cumulés. En effet, les intérêts générés le premier mois généreront eux mêmes des intérêts les mois suivants. Le calcul du taux actuariel est donc différent et se calcule ainsi :

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Avec :
- T1 : taux d'intérêt sur une échéance
- Ta : taux d'intérêt annuel
- n : nombre d'échéances sur une année

Ainsi pour douze mensualités, un taux annuel de 5% devient un taux mensuel de 0,407%, inférieur de plus de 0,010 point au taux périodique. Les intérêts ont généré des intérêts. Les intérêts cumulés expliquent une grande part de la croissance de certaines fortunes. Ils aident aussi à la constitution d'un patrimoine financier. Un petit capital de départ peut se traduire par une petite fortune après 10, 20 ou 30 ans s'il a été placé correctement.

COMMENT CALCULER LE MONTANT DE L'ECHEANCE ?
L'échéance est essentielle car c'est notamment sur elle que se calculera votre capacité de remboursement du crédit et les fameux 33% du revenu consacré au remboursement du crédit immobilier qu'il ne faudra pas dépasser. Le calcul est complexe mais essentiel à connaître. En faisant varier l'un des éléments de cette opération, votre échéance pourra évoluer. Si l'échéance est trop élevée pour vos revenus, il vous suffira de rallonger la durée du crédit. Une baisse des taux d'intérêts permettra aux particuliers d'emprunter une somme plus importante pour une échéance équivalente. L'échéance se calcule donc ainsi :

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ou plus simplement par
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Avec :
- Capital : capital emprunté
- T1 : taux d'intérêt sur une échéance
- n : nombre d'échéances

Il ne nous reste plus qu'à appliquer tout cela dans un exemple chiffré. Prenons l'exemple de Didier qui souhaite acquérir une maison. Il décide donc d'emprunter 157.000 euros à son banquier préféré. Son banquier lui propose d'abord un taux fixe annuel de 4,5% sur 20 ans, soit 240 mois. Le taux mensuel périodique est ainsi de 4,5% / 12 = 0,375%.

L'échéance sera donc de :

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Une fois cette échéance calculée -elle restera fixe durant toute la durée de remboursement de l'emprunt-, le calcul des premiers intérêts est essentiel. Le premier mois, le taux d'intérêt portera sur la totalité du capital emprunté, soit 157.000 €. Sur un mois, les intérêts seront donc de : 0,375% x 157.000 = 588,75 €

Ainsi alors que l'échéance ne sera que de 993,26 €, les intérêts du premier mois représenteront près de 60% de cette échéance. Une fois l'échéance connue et le premier intérêt connu, il est possible de calculer le remboursement effectif du capital pour ce premier mois, à savoir :
principal = échéance - intérêts, soit 993,26 - 588,75 = 404,51 €

Au début du second mois, l'emprunteur n'aura donc plus qu'à rembourser : 157.000 - 404,51 = 156.595,49 €. Tout logiquement, les intérêts du mois n 2 se calculeront sur le montant du capital restant dû, soit 156.595,49 €, et non sur les 157.000 €. Le montant des intérêts s'en trouvera donc réduit : Intérêt = 156.595,49 x 0,375% = 587,23 € Le principal sera donc de 993,26 - 587,23, soit 406,03 €. Plus l'emprunt avance dans le temps, plus le montant des intérêts effectivement versé diminue tous les mois, et la vitesse de remboursement du crédit s'accélère.

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Autrement dit, la plus grande part des intérêts d'un emprunt sont remboursés dans les premières années de celui-ci. Si vous souhaitez renégocier un crédit, il est ainsi plus rentable de le faire en début de crédit qu'en fin, notamment à cause des frais de rachat de crédit. Le prêteur exigera des frais de rachat afin de solder l'ancien crédit. Ce montant ne peut être amorti que si la durée de vie de l'emprunt est conséquent.

Pour établir le tableau d'amortissement, il suffit de poursuivre ainsi jusqu'à la 240ème mensualité. A la dernière mensualité, au 240èmemois, votre capital restant dû sera de 989,24 €. Les intérêts ne représenteront plus que : 989,24 x 0,375% = 3,71 €

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La dernière échéance ne sera pas égale aux autres. Elle se contentera de solder le crédit. Ainsi : Capital restant dû + intérêt = 989,24 + 3,71 = 992,95 €, soit un montant légèrement inférieur à la mensualité de 993,26 €.

Le tableau d'amortissement inclue l'assurance du crédit. Cette assurance peut représenter une part non négligeable du coût du crédit. De fait, il ne faut pas hésiter à négocier autant le taux d'assurance que le taux d'intérêt. La loi française permet d'ailleurs désormais de contracter le crédit auprès d'un établissement financier, et l'assurance crédit auprès d'un spécialiste.

Il est facile avec un tableur d'établir votre propre tableau d'amortissement, afin de comparer avec celui proposé par l'établissement de crédit.

Plusieurs outils informatiques permettent de vous simplifier les calculs et Edubourse vous propose ainsi de générer votre tableau d'amortissement. Toutefois, il est plus qu'indispensable de comprendre comment il se calcule. Mieux comprendre est le meilleur moyen de décrypter les propos de votre conseiller clientèle.