Un recentrage sur l’immobilier commercial de qualité



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- Conformément à ses orientations stratégiques, la Société Foncière Lyonnaise a poursuivi son plan d’arbitrage annoncé au deuxième semestre 2000 (cessions sur 3 ans de 366 Md d’actifs de grande qualité, arrivés à maturité). Elle a vendu notamment cinq ensembles immobiliers d’habitation (41 850 m2) à Prédica pour une valeur de 154,7 Md (vente conclue le 30/03/01) réalisant ainsi 42% de son plan de cession.
En outre, au 31/01/01 (avec effet rétroactif au 01/01/01), les participations conjointes avec Finama ont été débouclées (reprise du contrôle à 100% des participations dans les immeubles des 51/53/55, av. Montaigne et du 10, rue Nicolo – cession des participations du 14, bd de la Madeleine et 9, Place des Victoires) et les immeubles du 51, av. Kléber (quote-part SFL 50%) et du 148, bd Haussmann ont été cédés.
- Le chiffre d’affaires consolidé du premier semestre 2001 atteint 68,7 Md contre 48,7 Md pour les six premiers mois de l’exercice 2000, enregistrant une progression de 41%.
Il inclut, outre 67,1 Md de recettes locatives, 0,7 Md de prestations de services (honoraires perçus par les filiales Segpim et Locaparis en rémunération de leur gestion pour le compte de tiers) et 0,9 Md de cessions d’appartements à la découpe réalisées sous le régime marchand de biens (0,2 Md de plus-values sur le semestre).
La croissance significative du chiffre d’affaires locatif (+46,5%) est le résultat, tant des acquisitions réalisées au cours des douze derniers mois - patrimoine Cirgec (+11,2 Md), Washington Plaza (+8,7 Md), Quai Le Gallo à Boulogne (+1,9 Md- à partir du 1er mars 2000) - que de l’amélioration du rendement locatif du patrimoine existant.
A périmètre d’exploitation constant, les loyers sont en progression, par rapport au premier semestre 2000, de 16,1% pour la partie bureaux/commerces et de 5,3% pour l’habitation. Les principales variations concernent Edouard VII (+14%), François 1er (+14%), Pierre 1er de Serbie (+53%), Hanovre (+23%),...

Une progression significative
des ratios d’exploitation de la Société
- Sous l’effet d’une augmentation maîtrisée des charges d’exploitation, inférieure à celle des produits sur le semestre, le résultat d’exploitation ressort en forte hausse à 45,9 Md contre 26,4 Md au 30/06/00 (+74%). La progression des loyers n’a pas donné lieu à une augmentation proportionnelle des coûts d’exploitation et des coûts de structure. On constate ainsi les résultats du renforcement de la politique de récupération des charges induite par la part croissante de l’immobilier commercial dans le portefeuille, et la réduction significative des locaux vacants.
- Le résultat financier comprend 1,9 Md de produits (7,5 Md au premier semestre 2000) et 31,1 Md de charges (18,8 Md au 30/06/00). A noter qu’en 2000, les produits incluaient un semestre d’intérêts perçus sur l’ORA Cirgec (5,5 Md) qui, compte tenu de l’intégration au 1/07/00 du patrimoine Cirgec, ne sont plus pris en compte.
La progression des charges financières (+17,9 Md) reflète la politique de financement des nouvelles acquisitions par ressources bancaires, afin de profiter de l’effet de levier apporté par un endettement approprié dans le contexte d’un marché immobilier favorable. Le coupon de l’OC 2004 (4%)  représente, en outre, 4,1 Md sur le semestre.
- Le cash-flow courant s’élève à 29,1 Md au 30/06/01, en augmentation de 5,8% par rapport au premier semestre 2000 (27,5 Md). Ce chiffre n’est pas significatif dans la mesure où il est obéré par les changements de périmètre.
- Le résultat exceptionnel (58,4 Md) résulte essentiellement des cessions intervenues au 1er semestre.
- La charge d’impôts sur les bénéfices est en progression de 15,9 Md compte tenu, en particulier, des produits de cessions significatifs.
- L’endettement atteint 988 Md pour l’ensemble du groupe (incluant l’obligation convertible de 209 Md), à comparer à 1 127 Md au 31/12/00 et 787 Md au 30/06/00.
Le coût moyen des ressources financières incorporant l’obligation convertible et le coût des instruments de couverture ressort au 30/06/01 à 5,3%, l’endettement à taux variable (91% de la dette hors O.C.) bénéficiant d’une protection à la hausse des taux.
- Sur la base des travaux réalisés par des experts indépendants (Jones Lang Lasalle, Bourdais et Healey & Baker pour le portefeuille EPP), l’évaluation semestrielle du patrimoine, part du Groupe, s’élève à 2 438 Md au 30/06/01. Sur cette base, les plus-values latentes ressortent à 712 Md et l’ANR par action à 41,2 d, en progression de 10 % sur 12 mois.
Décomposition des loyers par affectation : confirmation de la progression de la part commerciale dans le portefeuille :


-----------|--1er sem. 2001--|--1er sem. 2000--
Bureaux----|-----55%---------|------45%--------
Commerces--|-----18%---------|------19%--------
Habitation-|-----23%---------|------32%--------
Parkings---|------4%---------|-------4%--------

  
Les 42 Md de gisements de loyers estimés au 30 juin par Jones Lang Lasalle & Bourdais devront permettre de consolider la forte croissance du chiffre d’affaires enregistrée ces dernières années.
Le taux d’occupation du patrimoine au 30 juin 2001 reste optimal (99,3% pour les bureaux/commerces et 99,2% pour l’habitation) et permet à la Société de poursuivre l’amélioration de ses ratios d’exploitation.

Nouvelles perspectives : Trois acquisitions de grande qualité
Dans la poursuite de sa stratégie, la Société Foncière Lyonnaise vient d’engager trois nouvelles opérations de croissance significatives :
- Rue Paul Cézanne - Paris 8ème (140 Md à terme) : en co-investissement, à parité avec PREDICA, la Société Foncière Lyonnaise s’est engagée à acquérir auprès de la CNAMTS, au terme d’un appel d’offres, cet ensemble de 22 000 m2 utiles de bureaux. L’ensemble est partiellement occupé. Les locaux vacants (11 100 m2) feront l’objet d’une réhabilitation dès la signature définitive de l’acquisition (prévue fin du 3e trimestre 2001). Le prix de revient global (travaux de rénovation de la première tranche inclus) est estimé à 140 Md. Cet investissement devrait générer, à terme, un rendement de 8,3%.
- 14, av. de la Grande Armée – Paris 17ème (6,3 Md) : parallèlement, dans le cadre de cet appel d’offres, la Société s’est engagée à acquérir pour son propre compte un immeuble mixte de 2 400 m2 au 14 av. de la Grande Armée, mitoyen au 12 de cette même avenue, déjà propriété de la Société.
- Un portefeuille de 3 immeubles de bureaux (85,6 Md) : la Société Foncière Lyonnaise, associée à la société gestionnaire américaine TIAA-CREF (à hauteur respective de 25% et 75%) a acquis un portefeuille de 3 immeubles occupés situés au :
- 69, av. Franklin Roosevelt - Paris 8ème (1 900 m2 loués à AXA Corporate Solutions),
- 96, av. d’Iéna - Paris 16ème (7 600 m2 de bureaux loués à 6 locataires),
- Quatre étages de la Tour Framatome - La Défense (8 300 m2 occupés principalement par Framatome).
L’acquisition représentera un investissement global de 85,6 Md. Le revenu locatif dégagé par ces immeubles est actuellement de 6,1 Md. Le rendement initial s’établira donc à 7,1%. Le portefeuille dispose à court terme d’un fort potentiel de valorisation. L’ “Asset Management” et la gestion des trois actifs immobiliers seront confiés à Locaparis.
Financées par des ressources bancaires, ces acquisitions seront à court ou moyen terme refinancées par la poursuite du plan d’arbitrage annoncé il y a un an et qui vise notamment la cession d’immeubles d’habitation.
Ces opérations renforceront l’activité de “Service Provider” de la Société ainsi que le rendement et la performance du portefeuille géré.
Anticipant et attentive à toute évolution du marché, la Société entend ainsi poursuivre sa stratégie en privilégiant des immeubles commerciaux loués à des signatures de premier choix et à des conditions de loyers pérennes, ou susceptibles de faire l’objet d’une forte revalorisation à court ou moyen terme. La Société saisira toute opportunité de poursuivre la réduction de son patrimoine d’habitation dans des conditions attractives.

- PROFIL :
La Société Foncière Lyonnaise , avec un patrimoine exceptionnel de près de 2,5 milliards d’euros (x 2,5 en 2 ans) centré sur le Quartier Central des Affaires de Paris, constitue le vecteur privilégié d’accès au marché immobilier de bureaux et de commerces de la Capitale.
Le groupe, leader sur son marché, se positionne aujourd’hui résolument vers la gestion dynamique d’actifs immobiliers à fort potentiel de valorisation.
Code Sicovam 3340 – Premier Marché
- Contacts SFL
Nathalie Palladitcheff (Dir. Financier) 33 1 42 97 01 65
- Agence
Calyptus – 33 1 53 65 68 65.
- Adresse site SFL
www.fonciere-lyonnaise.com


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