De la sélection d’un projet au remboursement des investisseurs, en passant par la mise en ligne d’un programme, comment se déroule un projet en crowdfunding immobilier ?



Téléchargez gratuitement le guide
Dopez vos plus-values

La sélection du projet : le travail caché des plateformes
L’essentiel du travail des plateformes se situe en amont du dossier détaillé que les investisseurs téléchargent. En effet, la partie immergée de l’iceberg qu’est le crowdfunding immobilier est bel et bien toute la phase de sélection et de détermination des modalités de financement qui lieront le promoteur aux investisseurs et à la plateforme via un contrat d’émission d’obligations dans lequel durée d’investissement et taux de rendement sont explicitement annoncés.



L’audit des projets est l’étape la plus importante pour les plateformes. En effet, leur activité dépend du nombre de projets mis en ligne et financés, mais également de la viabilité de ces projets. Pour plus de sécurité, Homunity a décidé d’instaurer une sélection en deux étapes : outre l’audit très strict mené en interne (réalisé par toutes les plateformes), chaque projet sélectionné est ensuite validé par un comité externe et bénévole composé d’experts de l’immobilier, de la construction et de la finance.

Septembre 2016, une collecte de 200 000 euros ouvre sur le site d’Homunity pour financer PROMOVAR, promoteur qui a déjà livré plus de quinze résidences dans la région, pour la réalisation du programme Les Terrasses Gabriel. S’agissant d’une petite résidence de 9 lots, la complexité technique représente un risque faible et maîtrisable. Le permis de construire obtenu et purgé de tout recours permet d’écarter le risque administratif. Situé à Six-Four-Les-Plages, commune balnéaire du Var proche des centres économiques de Toulon et Marseille, le projet jouit d’une localisation attractive qui, combinée à une politique de prix adéquate à la demande, permet d’envisager un risque commercial relativement modéré. Le seuil de 50% de pré-commercialisation requis par Homunity contribue à la gestion de ce risque.  

Le montage financier : point crucial pour une solution gagnant-gagnant
Lorsque le dossier passe devant le comité externe, il est présenté avec une proposition de montant de collecte, de durée d’investissement et de taux de rendement. Ces trois données ont bien entendu été discutées entre la plateforme et le promoteur afin de trouver la meilleure solution pour toutes les parties (investisseur y compris). Il est très clairement convenu que les fonds levés sur les plateformes auprès des investisseurs doivent servir au financement du projet en question.

Ces montants collectés permettront au promoteur d’avoir rapidement des liquidités pour lancer ses travaux et son échéancier. Au fur et à mesure des réservations (VEFA), il va récupérer d’autres fonds. Ces flux lui permettent plus de souplesse au niveau de sa trésorerie et il peut donc développer d’autres opérations simultanément et ainsi accroître son chiffre d’affaires. Au-delà de l’effet de levier, l’apport des 80% des fonds propres par la plateforme arrivant assez tard dans le montage de l’opération (risque administratif nul, risque commercial limité selon le seuil de VEFA demandé par la plateforme, plus de 50% chez Homunity…), le promoteur ne divise pas sa marge totale. Il en impute juste un pourcentage qui comprend le rendement qui sera servi aux investisseurs et la rémunération de la plateforme (varie entre 5 et 10% selon les plateformes, 5% chez Homunity). On comprend alors aisément que les rendements puissent aller de 7 à 10%.

L’investissement en ligne : procédures et caractéristiques de ce type de placement financier
L’investissement en crowdfunding immobilier se fait en souscrivant à des titres financiers qui sont en fait des obligations. Il s’apparente donc à un placement financier classique pour lequel les revenus générés seront considérés comme mobilier même si le sous-jacent est de nature immobilière. Ainsi, le crowdfunding immobilier échappe à l’IFI et bénéficie du plafonnement à 30% en matière d’imposition.

Outre une fiscalité intéressante, l’autre intérêt du crowdfunding immobilier est que l’investissement est entièrement dématérialisé. En effet, toute la procédure se fait 100% en ligne, du téléchargement du dossier détaillé du programme jusqu’au virement des fonds par l’investisseur puis du remboursement du capital et des intérêts par la plateforme lors de la sortie du projet.

Pour le projet Les Terrasses Gabriel, plus de 40 investisseurs ont donc réalisé cette procédure pour investir et ainsi lever les 200 000€ nécessaires au promoteur. 200 obligations ont donc été souscrites pour un horizon d’investissement de 12 mois et une rentabilité annoncée (et contractuelle) de 9% de rendement annuel.

Suivi et rapports aux investisseurs jusqu’au remboursement
Afin de conserver une totale transparence vis-à-vis des investisseurs, les plateformes ont mis en place un suivi via des rapports trimestriels illustrés qui indiquent l’avancée du chantier (taux de commercialisation, fondations achevées, hors d’eau, hors d’air…) ainsi que les potentiels retards sur le planning prévisionnel. Par exemple, pour les Terrasses Gabriel, un manque de main d’œuvre avait ralenti légèrement le chantier en avril 2017 (problème résolu par une embauche dans les mois suivants). Il peut arriver aussi que des intempéries ralentissent le chantier ou que des problèmes ponctuels viennent perturber la trésorerie du promoteur.

Pour compenser ces retards éventuels, les plateformes mettent en place des clauses spécifiques, comme la possibilité de prolonger de 6 mois l’investissement (les intérêts bien entendu courent toujours ce qui au final est avantageux pour les investisseurs). Homunity exige systématiquement une caution solidaire auprès de la maison mère de promotion. Lors du financement des Terrasses Gabriel cette garantie supplémentaire n’avait pas encore été mise en place.

Le 07 novembre 2017, les participants au projet les Terrasses de Gabriel ont donc été remboursés. L’investissement aura durée exactement 375 jours, avec un rendement annuel de 9% net avant impôt, ce qui implique un rendement de 9,247% sur la période totale.

A l’échelle du marché de la construction immobilière, le financement participatif a permis ces dernières années un coup de pouce important pour relancer l’activité de certains promoteurs. Dans un contexte où le financement de l’économie réelle est mis en avant, le crowdfunding immobilier a trouvé sa place en participant activement à l’essor de l’économie française. Et pour une fois, l’activité ne reste pas concentrée exclusivement sur l’Ile-de-France, puisque les régions Auvergne-Rhône-Alpes, Occitanie et Provence-Alpes-Côte-d’Azur (où se situe le projet Les Terrasses Gabriel) accueillent un nombre tout aussi important d’opérations.



Avec plus de 62 millions d’euros collectés, le crowdfunding immobilier réalisait un excellent premier semestre. Les investisseurs sont d’autant plus au rendez-vous que 2018 est caractérisé par une croissance de 111% en ce qui concerne les montants remboursés. En effet, les sorties positives se multiplient, 49 projets au premier semestre, ce qui contribue à rassurer les investisseurs sur la viabilité de ce placement financier et sur le sérieux des plateformes et de leurs processus de sélection.


A propos de HOMUNITY

Créée en septembre 2014 par trois jeunes entrepreneurs : Quentin Romet, Arnaud de Vergie et Charles Teytaud, Homunity est une plateforme de crowdfunding destinée à financer la promotion immobilière résidentielle et tertiaire, ainsi que la rénovation d’ensemble immobilier. Depuis son lancement en 2014, Homunity a financé 31 programmes pour 10 millions d’euros investis.

Agréée par l’AMF et immatriculée auprès de l’ORIAS, Homunity attache une importance toute particulière aux devoirs de transparence et à la gestion des risques liés au crowdfunding.

Plus d’informations sur www.homunity.com


Téléchargez gratuitement le guide
Dopez vos plus-values

Recommander à vos amis
  • gplus
  • pinterest