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Acheter sa maison est souvent l'achat d'une vie. Un achat qui se concrétise par un emprunt de 15, 20, 25 voire 30 ans. Cet emprunt conditionnera une partie de la vie des emprunteurs. Un mauvais emprunt peut transformer une vie de rêve en cauchemard quotidien. Avec le développement des marchés de l'immobilier, les contrats d'emprunts se complexifient, mais les grands principes restent les mêmes.


Le taux d'intérêt est souvent le produit d'appel des banques pour vous inciter à signer chez eux. Mais est-elle si important que cela ? Prenons l'exemple d'un emprunt immobilier de 200.000 € sur 20 ans, au taux fixe de 4,50%. Vous devrez donc rembourser chaque mois : 1.265,30 €. Vous aurez donc payé 103.671,70 € d'intérêt, en plus du remboursement du capital.

Supposons maintenant que votre banquier vous propose un taux de 3,50%. La mensualité tombé alors à 1.159,92 €, plus de 100 € de moins. Le coût total sera de 78.380,66 €.

L'économie réalisée entre les deux exemples est donc de 25.291,04 €. Le constat est donc sans appel : le taux d'intérêt est donc essentiel au choix d'un emprunt.


Une fois ce constat fait, il convient toutefois de choisir le type idéal de taux. En effet, il n'existe pas qu'un seul taux. Cela serait bien trop simple. L'emprunteur aura donc le plus souvent le choix entre :

un taux fixe
Il s'agit du type de taux le plus simple. Vous empruntez une somme à un taux connu à l'avance et qui n'évoluera pas durant toute la durée de l'emprunt. Quelque soit l'évolution des marchés des taux dans le monde, peu vous importe. Votre taux ne bougera pas.
Le taux fixe est idéal pour les personnes désireuses de fixer dès le début de l'emprunt le montant exact de leurs mensualités pour les 20 ou 30 années à venir.

un taux variable ou révisable
Le taux variable est logiquement plus complexe. Ce taux évolue en fonction d'un taux de référence, le plus souvent l'Euribor 3 mois. Ainsi d'une année sur l'autre, le taux d'intérêt peut évoluer, autant à la hausse qu'à la baisse. Si le taux monte, vous payerez plus. Si le taux baisse, votre mensualité diminuera.

Mais le taux révisable ou variable se décline en plusieurs sous-types ce qui ne simplifie pas la lecture des contrats..

- le prêt à taux variable capé
Ici vous acceptez les hausses éventuelles du taux mais ce taux ne peut dépasser un certain plafond. Ainsi vous connaissez à l'avance le taux maximal que vous aurez à payer en cas de hausse des taux. Les avantages du taux variable en limitant les risques.

- le prêt à taux variable non capé mais à échéances plafonnées
Là le taux n'a plus de plafond maximal. Donc il peut augmenter et vos mensualités augmenteront. Mais ici vos échéances sont plafonnés. Autrement dit, le montant de vos échéances ne pourront dépasser un certain niveau. Toutefois si le montant des échéances est insuffisant pour rembourser le capital, vous risquez de voir augmenter la durée du crédit. Cette augmentation de durée est le plus souvent limitée, mais pas toujours.

- le prêt à taux variable non capé et à échéances non plafonnées
Aucune sécurité. Le taux monte, vous rembourserez plus. En cas de forte hausse des taux, il peut provoquer la ruine de nombreux épargnants.

- le prêt à taux variable à double indexation
Emprunt complexe où le taux dépendra d'un indice de référence, et les mensualités pourront augmenter en fonction d'un autre indice (INSEE par exemple). Les mensualités peuvent donc fortement augmenter.

L'emprunt à taux révisable est utilisé par un tiers des français mais il s'est fait connaître plus récemment à travers la crise des subprimes aux Etats-Unis. Les américains ayant des difficultés à faire face aux hausses de leurs mensualités se retrouvent contraints d'abandonner leurs maisons. Le taux fixe qui à l'origine du contrat est plus élevé que le taux variable, vous permettra d'éviter de biens mauvaises surprises.