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Tout crédit, quelqu'il soit, doit être remboursé. Les caractéristiques de ce remboursement sont prévues à l'avance et précisées dans le contrat signé par les deux parties : le prêteur et l'emprunteur. Bien que certains notions de remboursement peuvent être plus qu'abstraites, notamment en cas de taux variables, plusieurs calculs sont communs à tout crédit.

Avant de réaliser le tableau d'amortissement, il convient de définir un peu mieux les notions utiles à son calcul.

- le capital emprunté : il s'agit de la somme initiale que le banquier vous versera, et de la somme effective que vous rembourserez sur laquelle les intérêts et les frais se rajouteront.

- l'échéance : c'est le montant total que vous aurez à verser au prêteur à chaque période. Il s'agit le plus souvent du mois, mais l'échéance peut être annuelle et dans certains cas in fine. Vous ne rembourserez alors le crédit qu'à la fin de ce dernier. Tout au long de sa durée de vie, vous n'aurez remboursé que des intérêts.

- le taux d'intérêt : à tout emprunt est attaché un taux d'intérêt. Il s'agit du coût du crédit (hors assurance, et frais de dossier). Ainsi vous empruntez 5.000 euros mais vous aurez remboursé au final 5.300 euros par exemple.

- le principal : cette notion plus complexe est pourtant essentielle. A chaque période, vous remboursez une échéance. Toutefois, cette échéance comprend une part d'intérêts. Ces intérêts ne diminuent en rien le montant du crédit que vous devez. C'est au principal de diminuer ce montant. Le principal n'est autre que l'échéance auquelle on soustrait les intérêts versés pour la période.

- le nombre d'échéances : le piège ici est d'éviter d'avoir un taux d'intérêt annuel et des échéances mensuelles. La plupart du temps il s'agit de mensualités. Le taux annuel devra donc être annualisé. Pour se faire, il existe deux méthodes :

le taux périodique
Il s'agit de la méthode la plus pratiquée lors de crédits et c'est heureusement la plus simple. Il suffit de diviser le taux annuel par le nombre de périodes. En l'occurence, si votre taux est de 5% par an, votre taux mensuel sera de : 5% / 12 = 0,4166%.

le taux actuariel
Le calcul du taux actuariel est plus complexe. Il s'applique davantage au placement qu'au crédit. Ainsi pour obtenir 5 euros de revenus quand on en place 100, il ne faut pas 0,4166% d'intérêt par mois mais bien moins.
Le taux actuariel se calcule ainsi :



Avec :
- T₁ : taux d'intérêt sur une échéance
- T_a : taux d'intérêt annuel
- n : nombre d'échéances

Ainsi pour douze mensualités, un taux annuel de 5% devient un taux mensuel de 0,407%, inférieur de plus de 0,010 point au taux périodique.

Mais comment calculer l'échéance ?
L'échéance est essentielle car c'est notamment sur elle que se calculera votre capacité de remboursement du crédit et les fameux 33% du revenu consacré au remboursement du crédit immobilier qu'il ne faudra pas dépasser. Le calcul est complexe mais essentiel, à savoir :



Le calcul peut être un peu plus simple :



Avec :
- T₁ : taux d'intérêt sur une échéance
- n : nombre d'échéances

Il ne nous reste plus qu'à appliquer tout cela dans un exemple chiffré. Prenons l'exemple de Didier qui souhaite acquérir une maison. Il décide donc d'emprunter 157.000 euros à son banquier préféré. Son banquier lui propose d'abord un taux fixe annuel de 4,5% sur 20 ans, soit 240 mois. Le taux mensuel est donc tout logiquement de : 4,5% / 12 = 0,375%

L'échéance sera donc de :



Une fois cette échéance calculée -elle restera fixe durant toute la durée de remboursement de l'emprunt-, le calcul des premiers intérêts est essentiel. Le premier mois, le taux d'intérêt portera sur la totalité du capital emprunté, soit 157.000 €. Sur un mois, les intérêts seront donc de :
0,375% x 157.000 = 588,75 €

Ainsi alors que l'échéance ne sera que de 993,26 €, les intérêts du premier mois représenteront près de 60% de cette échéance. Une fois l'échéance connue et le premier intérêt connu, il est possible de calculer le remboursement effectif du capital pour ce premier mois, à savoir :

principal = échéance - intérêts, soit 993,26 - 588,75 = 404,51 €

Au début du second mois, l'emprunteur n'aura donc plus qu'à rembourser : 157.000 - 404,51 = 156.595,49 €. Tout logiquement, les intérêts du mois 2 se calculeront sur le montant du capital restant dû, soit 156.595,49 €, et non sur les 157.000 €. Le montant des intérêts s'en trouvera donc réduit :

Intérêt = 156.595,49 x 0,375% = 587,23 €

Le principal sera donc de 993,26 - 587,23, soit 406,03 €. Plus l'emprunt avance dans le temps, plus le montant des intérêts effectivement versé diminue tous les mois, et la vitesse de remboursement du crédit s'accélère. Autrement dit, la plus grande part des intérêts d'un emprunt sont remboursés dans les premières années de celui-ci.

Pour établir le tableau d'amortissement, il suffit de défiler ainsi jusqu'à la 240^ème mensualité. A la dernière mensualité, au 240^èmemois, votre capital restant dû sera de 989,24 €. Les intérêts ne réprésenteront plus que :

989,24 x 0,375% = 3,71 €

La dernière échéance ne sera pas égale aux autres. Elle se contentera de solder le crédit. Ainsi :

Capital restant dû + intérêt = 989,24 + 3,71 = 992,95 €, soit un montant légèrement inférieur à la mensualité de 993,26 €.

Plusieurs outils informatiques permettent de vous simplifier les calculs et Edubourse vous propose ainsi de générer votre tableau d'amortissement.